商品房没通燃气还是临时电，能拒绝收房吗？

核心争议

李茹娜结合(2024)冀09民终4239号生效判决分析：本案在特定事实下，法院最终认定开发商需按调整后的标准支付逾期交房违约金，业主有权拒绝接收不符合约定条件的房屋。本案争议焦点为：开发商交付的房屋不符合补充协议约定的通水电气暖燃气的收房条件，业主拒绝收房后，违约金应按什么标准计算，开发商主张补充协议是被迫签订的条款是否有效。

本案基本事实与裁判结果

2020年张某峰与沧州黄骅某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定2022年10月31日前交房，后开发商逾期交房，双方2023年6月签订《补充协议》，约定推迟交房到2023年10月31日，交房条件为水、电、暖、燃气全部接通正常使用，同时约定逾期违约金标准随时间上涨，若2023年10月31日仍未交房，2023年11月1日起违约金按日万分之一点五计算。

后开发商于2023年11月通知交房，但房屋仅为临时水电，燃气未开通，不符合补充协议约定的交房条件。开发商主张补充协议是业主闹访胁迫签订，条款无效，要求按原合同万分之零点五计算违约金，一审法院调整违约金为一年期LPR的1.3倍，判决开发商支付相应违约金，开发商上诉后二审维持原判。

关联法律问题答疑

补充协议能推翻原商品房买卖合同的约定吗？

李茹娜认为，一般规则层面，只要补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，就是合法有效的，补充协议约定与原合同不一致的，优先适用补充协议约定。在本案中，因为开发商无法证明补充协议是受胁迫签订，所以法院认定补充协议有效，这符合一般裁判规则。

开发商主张补充协议是被逼签的，法院一定会支持吗？

一般规则层面，主张合同条款无效需要提供充分证据证明存在胁迫、欺诈等可撤销或无效的情形，仅口头主张无法得到法院支持。实践中也存在如果开发商确实能提供充分证据证明胁迫，法院认定条款无效或可撤销的案例，但本案中开发商未提交任何证据证明被迫签订，所以法院不支持其主张，完全符合举证规则。

办案视角实务建议

李茹娜结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
收房时一定要先核验房屋是否符合合同约定的交房条件，尤其是补充协议另行约定了交房条件的，要逐项核对。如果发现不符合条件，比如本案中临时水电、燃气未开通，一定要书面提出异议，留存好现场照片、官方公告、沟通记录等关键证据，这是后续主张逾期交房违约金的核心依据，本案中业主正是因为留存了供电部门的公告、现场照片，才得以充分证明房屋不符合交付条件，这是案件的胜败关键。

签订补充协议时，无论是开发商还是业主，都要注意留存协商过程的证据，避免后续一方主张受胁迫。对业主来说，如果是和开发商协商一致变更了原合同的交房条件和违约金标准，要确认补充协议是双方自愿签订，不要采取违法维权方式，避免给开发商留下主张协议无效的口实；对开发商来说，如果确实是受胁迫签订协议，一定要及时报警留存报警记录，否则仅口头主张很难得到法院支持。

事前签订商品房买卖合同时，建议明确约定交房条件、逾期交房违约金标准，发生逾期交房后，协商变更条款一定要落到书面补充协议上，避免口头约定无法举证。

李茹娜提醒，以上建议是同类案件的一般经验，具体案件还需要结合实际情况咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2024)冀09民终4239号
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：河北省沧州市中级人民法院
裁判日期：2024年9月20日

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

本文由李茹娜解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。