房屋买卖补充协议一方没签字盖章，合同有效吗？

核心争议解答

李茹娜结合(2024)冀09民终3736号生效判决分析：在本案特定事实下，二审法院认定未签字盖章的补充协议成立有效，过户税费由买方沧州某某科技有限公司承担，未履行合同义务的沧州某某招商服务中心承担利息损失，最终驳回上诉，维持原判。本案争议焦点为三方签订的补充协议因一方未签字盖章是否成立生效，以及过户税费的承担和违约责任认定。

本案基本案情与裁判观点

2018年，沧州某某自动化设备有限公司（卖方，以下简称佳业公司）、沧州某某科技有限公司（买方，以下简称嘉华公司）、沧州某某招商服务中心（中介方，以下简称正一中心）签订土地厂房转让合同。2021年，三方拟签订补充协议对剩余款项、税费承担等内容进行约定，佳业公司和嘉华公司均签字盖章，正一中心未签字盖章，但正一中心在诉讼中明确认可该补充协议的内容，主张按照补充协议履行。

后各方就补充协议效力、税费承担产生争议，诉至法院。嘉华公司上诉主张补充协议未成立，要求改判税费依法分担，正一中心上诉主张自己不存在过错，不应承担利息损失。

从办案角度看，本案胜败的核心关键点就是正一中心对补充协议的态度，如果正一中心不认可补充协议，结果会完全不同，这也提醒我们合同签署环节的细节直接决定案件走向。

二审法院审理认为：正一中心虽未在补充协议上签字盖章，但认可补充协议效力，主张按协议履行，补充协议是三方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。补充协议明确约定过户税费由嘉华公司全部承担，所以税费应由嘉华公司承担。正一中心未完全履行办理过户的合同义务，导致佳业公司未能及时拿到转让款产生利息损失，应当承担赔偿责任。最终驳回上诉，维持原判。

关联法律问题解答

未签字盖章的合同一定不成立吗？

一般规则是：根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

如果一方未签字盖章，但明确认可合同内容，甚至要求按照合同履行，法院一般会认定合同成立生效。如果一方未签字盖章，也不认可合同内容，也没有履行主要义务，那一般会认定合同未成立。本案中正是因为正一中心认可补充协议效力，所以法院才认定补充协议成立有效，这是本案的特定事实，不能适用于所有情形，实践中存在不同处理结果。

房屋买卖过户税费约定不明怎么处理？

一般规则是：根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就税费承担等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

在房屋买卖交易中，目前市场通用的交易习惯是由买方承担全部过户税费，只要约定明确，就按照约定履行，这并不违反法律规定。如果完全没有约定，才会按照法律规定由法定纳税主体各自承担。本案补充协议明确约定由买方承担全部税费，所以法院按照约定判决符合法律规定。

一方过错导致对方损失一定要赔偿吗？

一般规则是：根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。

本案中，正一中心负有办理过户手续的合同义务，因为其未及时完成义务，导致佳业公司长期无法收到剩余转让款，产生利息损失，所以法院判令正一中心承担利息损失，符合法律规定。如果正一中心已经按约履行义务，就不会产生该赔偿责任，这是本案事实导致的结果，不能一概而论。

办案视角实务建议

李茹娜结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

签订补充协议时，务必要求所有当事人当场签字盖章，如果有当事人因故无法当场签字盖章，一定要保留好该方认可协议内容的书面证据，比如微信聊天记录、书面函件、录音等，避免后续就合同是否成立产生争议。本案中，如果正一中心不认可补充协议效力，嘉华公司主张合同不成立的诉求很可能会得到支持，所以证据是否充分直接影响案件结果。

签订房屋买卖合同时，一定要对过户税费的承担主体作出明确具体的约定，不要用模糊表述，比如“依法承担”这种表述就很容易产生争议，最好直接明确写清楚“全部过户税费由买方承担”或者“各自承担法定税费”。如果事后要签订补充协议变更约定，必须要所有当事人签字确认，避免留下隐患。

如果主张合同未成立或者已经解除，一定要提供充分证据证明各方已经达成一致意见，仅靠一方单方主张或者部分沟通记录，很难得到法院支持。本案中嘉华公司主张补充协议已经作废，但没有证据证明各方协商一致解除，所以法院没有支持其主张。

最后提醒，每个案件的事实都有特殊性，以上建议仅为同类案件的通用经验，具体问题需要结合自身案件事实咨询专业律师。

相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

案例检索信息

案号：(2024)冀09民终3736号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：河北省沧州市中级人民法院
裁判日期：2024年10月8日

免责声明：本文由李茹娜解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。